תביעות בגין ירידת ערך מקרקעין (ס' 197) – הגנה על שווי הנדל"ן שלך

אישור של תוכנית מתאר חדשה בסביבת הנכס שלך (כמו סלילת כביש ראשי, הקמת מגדל מגורים חוסם, קו רכבת או שינוי ייעודי קרקע) יכול להשפיע דרמטית על איכות החיים שלך – ובעיקר על שווי השוק של הנכס.

חוק התכנון והבנייה (סעיף 197) מעניק לבעלי מקרקעין את הזכות המשפטית לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך שנגרמה לנכס שלהם כתוצאה מאישור תוכנית, גם אם הנכס אינו נכלל בתוך התוכנית עצמה אלא רק גובל בה.

למה מדובר בהליך מורכב?

  • לוחות זמנים קשיחים: החוק קובע חלון הזדמנויות קצר וקשיח של 3 שנים בלבד מיום אישור התוכנית להגשת התביעה. פספוס המועד משמעותו אובדן הזכות לפיצוי.

  • חובת הוכחה מורכבת: פגיעה במקרקעין מחייבת הוכחה של קשר סיבתי מובהק בין התוכנית החדשה לירידת הערך, באמצעות שילוב של חוות דעת שמאיות מורכבות וניתוח תכנוני קפדני.

  • התמודדות מול גופים חזקים: התביעה מוגשת נגד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה וגופי תשתית גדולים, המפעילים סוללות של מומחים כדי לדחות או לצמצם את הפיצוי.

המומחיות של משרד עו"ד ירון בן דוד ושות' 

תביעות לפי סעיף 197 דורשות שילוב ייחודי של ידע מעמיק בדיני מקרקעין, הבנה תכנונית, ויכולת ניהול משא ומתן וליטיגציה (ייצוג בערכאות) ברמה הגבוהה ביותר.

משרדנו מלווה בעלי נכסים, יזמים ובעלי קרקעות לאורך כל שלבי ההליך:

  • בדיקה ראשונית של פוטנציאל התביעה והערכת סיכויים.

  • שיתוף פעולה הדוק עם שמאי מקרקעין מובילים לבניית אסטרטגיה מנצחת.

  • ייצוג וניהול ההליך מול הוועדות המקומיות, ועדות הערר ובתי המשפט.

  • חתירה עיקשת להשגת הפיצוי המקסימלי המגיע לכם, תוך ניצול כלים מעולמות הגישור והמשא ומתן לקיצור תהליכים במידת האפשר.

האם אושרה תוכנית בנייה או תשתית סמוך לנכס שלך? אל תמתין שהערך ירד. פנו אלינו עוד היום לבחינת הזכאות שלכם ושמירה על האינטרסים הכלכליים שלכם.

גישור עורך דין ירון בן דוד

הצוות שלנו

עו"ד ירון בן-דוד

מומחה בגישור, מו"מ וניהול משברים, שותף מייסד

עו"ד ירון בן דוד (LL.B.,B.Sc), בעל מומחיות ייחודית בגישור, מו"מ וניהול משברים וכן ביישוב סכסוכים מורכבים מאז 1997.

החל את דרכו כביולוג בבית ספר שדה, בתצפיות ובמעקב אחר התנהגות בעלי חיים, ואת התובנות שרכש תירגם לעולמות המו"מ ויישוב הסכסוכים בין אנשים.

בנוסף עסק בפרוייקטים בתחום שמירת הטבע – בממשק העדין ובדו-קיום הרגיש בין האדם והסביבה.

בשנת 1997 יסד וניהל את המחלקה הראשונה בארץ ליישוב סכסוכים (מל"ס) במערכת בתי המשפט והיה ממקימי מערך יישוב הסכסוכים בבתי המשפט בישראל.

בסוף שנת 1998 הקים יחד עם עו"ד ראובן בן-דוד (רשם בדימ.) ועו"ד מיכל בן-דוד, את משרד בן דוד ושות', שהתמחותו בגישור ויישוב סכסוכים, ואת "דרך גישור" – בית הספר למקצועות המו"מ ויישוב הסכסוכים.

מאז 1997 גישר באלפי הליכי גישור שהסתיימו ברובם בהסדרים, הן בגישורים פרטיים והן בגישורים שהתקבלו מכלל הערכאות השיפוטיות, ובהם גישורים בדרגת מורכבות גבוהה ביותר, שהופנו אליו במיוחד.

המומחיות המיוחדת באה לידי ביטוי גם בפעילותו כיועץ מו"מ והשפעה במצבי משבר בגופים אזרחיים וביטחוניים, וכחבר בצוות מו"מ וניהול משברים מטכ"לי,  העוסק במצבי קיצון ובמשברים ברמה הצבאית והלאומית וכן כמנטור העוסק בהכשרה ובאימון של  צוותי מו"מ וניהול משברים יעודיים למשימותיהם.

מאז 1999 מרכז אקדמי ומרצה באוניברסיטאות (לרבות במסגרת לימודי תואר שני ביישוב סכסוכים באוניברסיטת ת"א), בלשכת עורכי הדין, בארגון המהנדסים והאדריכלים, בכנסים ובפורומים משפטיים ומקצועיים.

בורר במוסד לבוררות עסקית ע"ש פרופ' סמדר אוטולנגי ז"ל.

ממייסדי ארגון הגשרים בישראל (2014) ויו"ר הוועד המייסד של הארגון, וממובילי מיזוגו עם לשכת המגשרים. כיום יועמ"ש הארגון.

כיהן כסגן ומ"מ יו"ר בוועדות מקצועיות של המרכז הארצי לגישור ויישוב סכסוכים של משרד המשפטים והפורום ליישוב סכסוכים בלשכת עוה"ד וכן כחבר הנהלת המוסד לבוררות של הלשכה.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

עו"ד מיכל בן-דוד

מומחית בגישור ויישוב סכסוכים, שותפה מייסדת

עו"ד מיכל בן דוד (LL.B), בעלת מומחיות ייחודית בגישור ויישוב סכסוכים החל משנת 1999.

החלה את דרכה כמדריכת אומנויות לחימה וייבאה את עקרונות האמנות לתהליכי המו"מ ויישוב הסכסוכים.

בסוף שנת 1998 הקימה יחד עם עו"ד ראובן בן-דוד (רשם בדימ.) ועו"ד ירון בן-דוד, את משרד בן דוד ושות', שהתמחותו בגישור ויישוב סכסוכים, ואת "דרך גישור" – בית הספר למקצועות המו"מ ויישוב הסכסוכים.

מאז 1999 גישרה באלפי הליכי גישור שהסתיימו ברובם בהסדרים, הן בגישורים פרטיים והן בגישורים שהתקבלו מכלל הערכאות השיפוטיות, ובהם גישורים בדרגת מורכבות גבוהה ביותר.

מאז 2000 מרכזת אקדמית ומנחה בקורסי הכשרה מוכרים מטעם הנהלת בתי המשפט וכן בתכניות התנסות מעשית מודרכת בגישור במסגרת "דרך גישור".

מרכזת אקדמית ומרצה באוניברסיטאות, בכנסים ובפורומים משפטיים ומקצועיים.

 

עו"ד ראובן בן-דוד

מומחה בגישור ויישוב סכסוכים, שותף מייסד

עו"ד ונוטריון ראובן בן-דוד (.L.Lm), רשם בדימ., בעל מומחיות ייחודית ורחבה ביישוב סכסוכים.

מוסמך האוניברסיטה העברית משנת 1956.

לוחם המחתרת הציונית בעברו.

החל את דרכו המקצועית כמנהל מחלקת מטבע זר בשני בנקים מסחריים.

כיהן כרשם וכראש הוצל"פ בבית המשפט במשך שנים רבות.

זכה להוקרה רבה מצד המתדיינים ובאי כוחם הודות להתמחותו בהשכנת שלום בין אנשים באמצעות הבנה משפטית עמוקה, אמפתיה וכבוד לאדם באשר הוא, בשילוב יכולת נדירה להוביל להסכמות.

בסוף שנת 1998 הקים יחד עם עו"ד ירון בן-דוד ועו"ד מיכל בן-דוד, את משרד בן דוד ושות', שהתמחותו בגישור ויישוב סכסוכים, ואת "דרך גישור" – בית הספר למקצועות המו"מ ויישוב הסכסוכים.

מגשר ובורר רב תחומי בעל ניסיון עשיר של עשרות שנים ביישוב סכסוכים מכל הערכאות.

מומחה בגישור, מו"מ וניהול משברים, שותף מייסד

עו"ד ירון בן דוד (LL.B.,B.Sc), בעל מומחיות ייחודית בגישור, מו"מ וניהול משברים וכן ביישוב סכסוכים מורכבים מאז 1997.

החל את דרכו כביולוג בבית ספר שדה, בתצפיות ובמעקב אחר התנהגות בעלי חיים, ואת התובנות שרכש תירגם לעולמות המו"מ ויישוב הסכסוכים בין אנשים.

בנוסף עסק בפרוייקטים בתחום שמירת הטבע – בממשק העדין ובדו-קיום הרגיש בין האדם והסביבה.

בשנת 1997 יסד וניהל את המחלקה הראשונה בארץ ליישוב סכסוכים (מל"ס) במערכת בתי המשפט והיה ממקימי מערך יישוב הסכסוכים בבתי המשפט בישראל.

בסוף שנת 1998 הקים יחד עם עו"ד ראובן בן-דוד (רשם בדימ.) ועו"ד מיכל בן-דוד, את משרד בן דוד ושות', שהתמחותו בגישור ויישוב סכסוכים, ואת "דרך גישור" – בית הספר למקצועות המו"מ ויישוב הסכסוכים.

מאז 1997 גישר באלפי הליכי גישור שהסתיימו ברובם בהסדרים, הן בגישורים פרטיים והן בגישורים שהתקבלו מכלל הערכאות השיפוטיות, ובהם גישורים בדרגת מורכבות גבוהה ביותר, שהופנו אליו במיוחד.

המומחיות המיוחדת באה לידי ביטוי גם בפעילותו כיועץ מו"מ והשפעה במצבי משבר בגופים אזרחיים וביטחוניים, וכחבר בצוות מו"מ וניהול משברים מטכ"לי,  העוסק במצבי קיצון ובמשברים ברמה הצבאית והלאומית וכן כמנטור העוסק בהכשרה ובאימון של  צוותי מו"מ וניהול משברים יעודיים למשימותיהם.

מאז 1999 מרכז אקדמי ומרצה באוניברסיטאות (לרבות במסגרת לימודי תואר שני ביישוב סכסוכים באוניברסיטת ת"א), בלשכת עורכי הדין, בארגון המהנדסים והאדריכלים, בכנסים ובפורומים משפטיים ומקצועיים.

בורר במוסד לבוררות עסקית ע"ש פרופ' סמדר אוטולנגי ז"ל.

ממייסדי ארגון הגשרים בישראל (2014) ויו"ר הוועד המייסד של הארגון, וממובילי מיזוגו עם לשכת המגשרים. כיום יועמ"ש הארגון.

כיהן כסגן ומ"מ יו"ר בוועדות מקצועיות של המרכז הארצי לגישור ויישוב סכסוכים של משרד המשפטים והפורום ליישוב סכסוכים בלשכת עוה"ד וכן כחבר הנהלת המוסד לבוררות של הלשכה.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מומחית בגישור ויישוב סכסוכים, שותפה מייסדת

עו"ד מיכל בן דוד (LL.B), בעלת מומחיות ייחודית בגישור ויישוב סכסוכים החל משנת 1999.

החלה את דרכה כמדריכת אומנויות לחימה וייבאה את עקרונות האמנות לתהליכי המו"מ ויישוב הסכסוכים.

בסוף שנת 1998 הקימה יחד עם עו"ד ראובן בן-דוד (רשם בדימ.) ועו"ד ירון בן-דוד, את משרד בן דוד ושות', שהתמחותו בגישור ויישוב סכסוכים, ואת "דרך גישור" – בית הספר למקצועות המו"מ ויישוב הסכסוכים.

מאז 1999 גישרה באלפי הליכי גישור שהסתיימו ברובם בהסדרים, הן בגישורים פרטיים והן בגישורים שהתקבלו מכלל הערכאות השיפוטיות, ובהם גישורים בדרגת מורכבות גבוהה ביותר.

מאז 2000 מרכזת אקדמית ומנחה בקורסי הכשרה מוכרים מטעם הנהלת בתי המשפט וכן בתכניות התנסות מעשית מודרכת בגישור במסגרת "דרך גישור".

מרכזת אקדמית ומרצה באוניברסיטאות, בכנסים ובפורומים משפטיים ומקצועיים.

 

מומחה בגישור ויישוב סכסוכים, שותף מייסד

עו"ד ונוטריון ראובן בן-דוד (.L.Lm), רשם בדימ., בעל מומחיות ייחודית ורחבה ביישוב סכסוכים.

מוסמך האוניברסיטה העברית משנת 1956.

לוחם המחתרת הציונית בעברו.

החל את דרכו המקצועית כמנהל מחלקת מטבע זר בשני בנקים מסחריים.

כיהן כרשם וכראש הוצל"פ בבית המשפט במשך שנים רבות.

זכה להוקרה רבה מצד המתדיינים ובאי כוחם הודות להתמחותו בהשכנת שלום בין אנשים באמצעות הבנה משפטית עמוקה, אמפתיה וכבוד לאדם באשר הוא, בשילוב יכולת נדירה להוביל להסכמות.

בסוף שנת 1998 הקים יחד עם עו"ד ירון בן-דוד ועו"ד מיכל בן-דוד, את משרד בן דוד ושות', שהתמחותו בגישור ויישוב סכסוכים, ואת "דרך גישור" – בית הספר למקצועות המו"מ ויישוב הסכסוכים.

מגשר ובורר רב תחומי בעל ניסיון עשיר של עשרות שנים ביישוב סכסוכים מכל הערכאות.

התמחויות

שירותי נוטריון ועריכת חוזים בערבית, אנגלית ועברית

משרדנו מעניק את כל שירותי הנוטריון בהתאם לתקנות לרבות יפויי כוח נוטריוניים, אישורי חתימה ועוד, בשפות עברית ערבית, אנגלית. כל השירותים ניתנים במקצועיות ובתעריפי משרד המשפטים.
כמו כן עוסק משרדנו בעריכת חוזים ומסמכים אחרים בערבית, אנגלית ועברית.

הסכמי ממון, צוואות וניהול עזבונות

משרדנו עורך הסכמי ממון בין בני זוג בשלב טרום נישואין ובמהלכם, בין ידועים בציבור ועוד.
שירותי משרדנו בתחום כוללים ליווי וסיוע בניהול מו"מ יעיל ופורה, תוך ליבון נקודות המחלוקת וגיבוש הסכמות בין בני זוג ובין בני משפחה .
כמו כן עוסק משרדנו בעריכת צוואות ובניהול עיזבונות, לרבות יעוץ במו"מ בתחום וניהול הליכים משפטיים. 

עררים והתנגדויות לתכניות

משרדנו מייצג ומייעץ בעררים ובהתנגדויות ביחס לאישור תכניות בפני ועדות תכנון לרבות ועדות ערר, ועדת משנה להתנגדויות של הועדה המחוזית וועדת משנה לעררים של המועצה הארצית) וכן בהליכים בפני ערכאות משפטיות - בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון בשבתם כבתי משפט לעניינים מינהליים.

תביעות ירידת ערך מקרקעין (ס' 197)

משרדנו מייצג את מי שנפגע ערך המקרקעין שבבעלותו כתוצאה מאישור תכנית פוגעת הן בשלבי הגשת התביעה לוועדה המקומית, דרך הליך בפני שמאי מייעץ, ובמידת הצורך - ערעור בפני ערכאות משפטיות - בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון בשבתם כבתי משפט לעניינים מינהליים.

ייצוג בפרוייקט תמא 38

משרדנו מייצג בעלי זכויות למול היזם בתהליך תמא 38 החל משלב בחירת היזם, ניהול המו"מ עמו, עיצוב ההסכם עמו תוך שמירת זכויות בעלי הנכס, ווידוא קיום התחייבויות היזם עד לגמר הפרויקט ולמשך תקופת הבדק.
הליווי הנו הן בפרוייקטים של חיזוק והן בפרוייקטים של הריסה ובינוי.

דיני עבודה ויחסי עבודה

משרדנו מייצג הן מעבידים והן לעובדים בכל הערכאות המשפטיות- אזורי, ארצי ובג"צ וכן בהליכי שימוע.
אנו מייעצים בכל סוגי ההליכים בתחום, לרבות ביחס לקיומם של יחסי עובד-מעביד, חובות החלות על מעביד וזכויות עובד, הסכמים קיבוציים, חוזי העסקה, הודעה לעובד, שוויון ומניעת אפליה, אי תחרות, שימוע, פיטורים ועוד.


המשך קריאה

פסקי דין ואזכורים

  • ע"ע 429/05 (ארצי עבודה) ריצ'ולסקי - עמותת ישיבת הדרום - המשך קריאה
  • עתמ 2740-07 (בימ"ש לעניינים מנהליים ת"א) קלינר - ועדה מחוזית לתכנון ובניה ת"א - המשך קריאה
  • עב 2633/06 (אזורי ת"א) שדה - פישר - המשך קריאה
  • הפ 11- 33876-12 (מחוזי ת"א) עזבון המנוחה הבר ואח' נ' חברת מעונות ה' בגוש 8271 ואח' - המשך קריאה
  • ערר 26/03 (מועצה ארצית י-ם) עבאדי ואח נ' הועדה המקומית ואח' - המשך קריאה
  • ע"א 4437/11 (עליון י-ם) הועדה המקומית נ' עבאדי ואח' - המשך קריאה
  • תא"ק 10214-01-11 (מחוזי נצרת) עבאדי ואח' נ' ועדה מקומית טבריה ואח' - המשך קריאה

תפריט נגישות

לבירור ומידע נוסף